Wertermittlung, Marktwert und Verkehrswert - was ist denn jetzt meine Immobilie wert?
Sobald es um das Thema Kauf oder Verkauf einer Immobilie, wohlmöglich noch der eigenen geht, werden Begriffe wie "Marktwert" und "Verkehrswert" wichtig.
Ganz trocken heißt es laut §194 im Baugesetzbuch (BauGB)
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Die Begriffe "Marktwert" und "Verkehrswert" bezeichnen also dasselbe - den durchschnittlichen Preis, den Interessenten an einem Stichtag für eine bestimmte Immobilie bereit sind zu zahlen.
Davon ausgenommen bleiben u.A. die unverhältnismäßig hohe Preise, die dadurch zustande kommen, weil jemand etwa ein besonderes persönliches Interesse am Kauf einer Immobilie hat.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird genau vorgegeben, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen ist. Das Gesetz legt fest, dass neben den marktüblichen Gesichtspunkten wie Zustand, Größe und Art der Nutzung einer Immobilie auch weitere Aspekte wie z.B. die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen eines Gebietes bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen. Selbst wenn absehbare Veränderungen – z.B. demographische Veränderungen – ebenfalls in die Bewertung mit einfließen, ist ein Verkehrswert der Immobilie immer nur die Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Wertermittlung.
Da der Verkehrswert auf zahlreichen Faktoren beruht, welche in Teilen beurteilt werden müssen, kann der Verkehrswert niemals exakt bestimmt werden, denn Gutachter können ihrer Beurteilung zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.